Bercy dă undă verde unei revizuiri a calculului ratei de uzură

Bercy a hotărât, conform informațiilor noastre, să accepte o modificare a metodei de calcul a ratei de uzură ținând cont „din circumstanța excepțională a creșterii rapide a ratelor dobânzilor de pe piață în ultimele săptămâni și mai ales în ultimele zile. De reamintire, rata de camătă corespunde ratei maxime legale pe care instituțiile de credit sunt autorizate să o percepă atunci când vă acordă un împrumut. Această modificare, autorizată în cadrul legii, urmărește să țină cont mai bine de accelerarea creșterii ratelor dobânzilor, păstrând în același timp un echilibru just între protecția debitorului și accesul la credit. Acesta va intra în vigoare la calcularea noii rate de uzură de la 1 iulie.

Creșterea ratelor dobânzilor va fi, așadar, îndepărtat ultima reticență de a revizui rata de cămătă, o solicitare făcută de profesioniștii în credit, deoarece ratele ipotecare au atins punctul cel mai scăzut în iunie 2021 (rată medie de 1,05%, toate duratele combinate).

De atunci, ratele au început o creștere lentă, care s-a accelerat brusc în aprilie, apoi mai ales în ultimele săptămâni. Potrivit celor mai recente cifre ale Observatorului Crédit Logement, rata medie (excluzând asigurările) se situa la 1,38% la sfârșitul lunii aprilie, mai mult sau mai puțin nivelul din aprilie 2019. Această rată medie a urcat chiar la 1,49% pe o perioadă de 25 de ani. ani.

Problemă de întârziere

Nu atât nivelul absolut al ratei ipotecare pune problema – este încă mult sub inflație -, ci rata de creștere a acestuia, care este mult mai mare decât se anticipase. Cu toate acestea, această progresie rapidă – rata OAT pe zece ani, care servește drept etalon pentru ratele ipotecare, este acum bine ancorată peste pragul de 2,30% – subminează mecanica ratei dobânzii. camătă, stabilită prin lege și revizuită trimestrial de Banca Franței, pentru a proteja consumatorii împotriva creditului în exces la rate abuzive.

Această rată de uzură se calculează de fapt, la fiecare trei luni, pe baza mediei ratelor observate la creditele acordate în trimestrul precedent, majorate cu o treime. Spre deosebire de ratele folosite de Crédit Logement, rata de uzură este exprimată în DAE (rată anuală procentuală), adică include și costuri accesorii, precum asigurarea debitorului (obligatorie pentru ipotecă) sau comisioane de administrare.

Totuși, ținând cont de decalajul trimestrial, ultima camătă a scăzut ușor la 1 aprilie pentru a se stabili, de exemplu, la 2,40% pentru un împrumut de 20 de ani sau mai mult. Aceasta este cu doar zece puncte de bază mai mult decât OAT pe zece ani, chiar dacă băncile continuă să refinanțeze la rata zero cu Banca Centrală Europeană, o rată care ar trebui totuși să scadă la 25 de puncte de bază în iulie. Dar băncile trebuie să suporte și costul riscului, costul distribuției și comisioanele de administrare.

marje zero

„Marjele noastre sunt zero, chiar negative”, ne spune o sursă bancară. Deja, unele bănci renunță la producție, iar jucătorii care nu au acces la refinanțarea sau depozitele băncii centrale, cum ar fi unele bănci online, au călcat pe frână. De altfel, prin concurență dar și prin plafonul impus de rata de cămătărie, băncile nu pot transmite cu ușurință creșterea costului de refinanțare la condițiile lor de preț al creditului.

În practică, ratele imobiliare mici, care cresc foarte repede, și o rată de uzură, care rămâne și ea scăzută, având în vedere decalajul de timp specific metodei de calcul, creează un efect de foarfecă, care începe să excludă anumite gospodării, primitorii cumpărători. sau cel mai modest, de la acces la finanțare. Într-adevăr, dosarul lor tangentă sau depășește prea ușor plafonul de 2,40%, după ce țin cont de toate costurile, inclusiv de comisionul perceput de brokerii ipotecari.

De aici și necesitatea revizuirii dispozitivului. Cu toate acestea, nu se pune problema „noaptei mari” a ratei de uzură, așa cum cer unii profesioniști, în ideea, de exemplu, de a exclude asigurarea debitorului din calculul DAE. Ar presupune pentru asta o modificare legislativă, prea riscantă pentru o majoritate relativă. „Dacă parlamentarii ar putea impune o ipotecă de 0%, ar face-o cu plăcere! »glumește un bancher.

Ajustare mai mult politică decât tehnică

S-a ales așadar modificarea modului de calcul, posibilitate oferită de lege, în caz de “circumstanțe excepționale”. Iar recenta creștere a ratelor dobânzilor, pe care nimeni nu a anticipat-o cu adevărat, poate fi considerată în mod rezonabil o circumstanță excepțională.

Dacă măsurile tehnice nu au fost încă decise, potrivit unei surse apropiate lui Bercy, ideea este să se acorde mai multă pondere ratelor observate la sfârșitul trimestrului precedent, mai degrabă decât la începutul trimestrului. Mai ales că o rată observată la momentul t reflectă de fapt o scară de preț fixată cu două sau trei luni înainte, momentul în care fișierul acceptat este de fapt eliberat. Este, potrivit unui bancher, „să rămânem mai mult la realitatea ratelor”.

Dacă la nivel tehnic această reformă a calculului nu prezintă dificultăți tehnice majore, întrebarea rămâne delicată la nivel mai politic. Chiar dacă guvernul nu a manifestat niciodată o dragoste nemoderată pentru proprietăți imobiliare, nu își poate permite un proces prost prin excluderea unei părți a francezilor de la proprietatea casei (chiar dacă în general băncile sunt acuzate că închid robinetul). Mai ales că într-o perioadă de inflație, proprietatea rămâne un mijloc eficient pentru ca gospodăriile să-și asigure costul locuinței în anii următori (și nu este cazul chiriilor). Și, spre deosebire de 2019, piața muncii este destul de bună, ceea ce întărește apetitul gospodăriilor pentru piatră.

Dimpotrivă, Bercy nu vrea să arate o creștere prea mare a ratei de uzură, ceea ce riscă să sfințească o perioadă de inflație ridicată pentru lunile următoare, și asta în toiul unei dezbateri asupra puterii de cumpărare. Modificarea metodei de calcul a ratei de uzură poate fi prezentată ca o simplă măsură tehnică: va fi rezultat dintr-un arbitraj foarte politic.